안녕하세요. 한화손해보험 입니다. 국토부는 지난 11월 20일 부동산 공시가격 실현 로드맵을 시행하기 전인 2020년 수준을 유지하기로 결정하고, 공시가격 실현 로드맵을 전면 재검토하기로 했다. 이번 조치로 인해 부동산 보유세 부담이 크게 줄어들 것으로 기대된다. 그럼 오늘은 공시가격을 현실로 만드는 방법에 대해 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다! “공시가격은 얼마입니까?”
부동산 가격은 ‘시가’와 ‘공시가’로 구분됩니다. 시가란 부동산이 실제로 시장에서 거래되는 가격을 말하고, 공시가격은 정부가 조사·산정·공시하는 가격을 말한다. 특히, 부동산 가격의 지표인 공시가격은 종합부동산세, 재산세 등 각종 세금의 부과기준과 건강보험 등 67개 행정제도의 지표로 활용된다. 보험료, 기초연금 등 사회 전체에 영향을 미칩니다. 공시가격은 매년 하반기에 조사되며, 12월부터 다음해 2월까지 조사기간을 거쳐 이의신청을 접수하고 3월 최종 확정된다. 이렇게 결정된 공시가격을 기준으로 7월 1일부터 세금과 부과금이 부과됩니다. “공개가 무슨 뜻인가요?”
공시가격을 계산하는 정확한 방법은 알려져 있지 않습니다. 이 때문에 실제로 층별로 가격이 다른 아파트 공시가격을 동일한 가격으로 계산해 반발이 벌어지는 상황이 벌어지고 있다. 또한, 공시가격은 재개발·재건축 보상금의 기준이므로 정부가 공시가격을 낮게 책정할 경우 낮은 수준의 보상을 받을 수 있다. 이러한 부작용을 방지하기 위해 2035년까지 공시가격을 시가의 90% 수준으로 높이는 ‘공시가격 실현’ 정책을 도입했다.
‘공시 실현’은 시세에 따라 세금을 책정해 조세 공정성을 확보하고, 보유 부동산에 대한 세금이 인상되면서 부동산 투기를 억제하는 긍정적인 효과가 있다. 그러나 반대 의견도 있습니다. 1년에 한 번 정해지는 공시가격이 시장가격을 빠르게 반영하지 못해 공시가격과 시장가격이 역전될 우려가 있다. 또한, 공시가격이 상승하면 세금이 크게 늘어나 국민 부담이 늘어나는 부작용이 있을 수 있다. “공시 실현률은 왜 동결되나요?”
2021년 실현률이 진전되면서 공시가격은 연평균 18.12%씩 상승했다. 이는 현실화 전보다 2배 이상 늘어난 수치이다. 다만, 2024년 실현률은 올해와 동일하게 2020년 수준으로 적용될 예정이다. 아파트 단지의 실현률은 69.0%, 단독주택은 53.6%, 토지는 65.5%로 고정되어 있다. 이는 기존 실현계획 평균보다 각각 6.6%p, 10.0%p, 12.3%p 낮은 수준이다.
부동산 시장의 불확실성이 공시가격 실현률이 동결되는 주요 원인으로 꼽힌다. 공시가격 실현률 계획 수립 당시 주택가격이 급격하게 오르고 있었으나, 지금은 주택가격은 하락하는데 공시가격은 오르는 모순적인 현상으로 세금이 부과될 가능성이 높다고 판단했다. 국민의 부담은 급격히 늘어날 것이다. 정부는 공시 실현률을 동결하는 것과 함께 공시 실현 계획을 전면 수정하기로 했다. 실현방안의 필요성과 타당성을 처음부터 재검토하는 만큼 내년 하반기에는 근본적 개혁안을 마련할 것으로 전해진다. 오늘은 공시를 현실로 만드는 방법에 대해 알아보는 시간을 가졌습니다. 단지 부동산 가격뿐만 아니라 재산세, 종합부동산세 등 67개 이상의 행정적 측면과 연결되어 있기 때문에 부작용을 최소화하고 국민의 부담을 덜어주는 방안이 마련되길 바랍니다. 그럼 다음에 또 만나요!