임차인을 상대로 한 소송에서 승소하고 이를 빌려준 임대인으로부터 재산을 받으면 모든 문제가 해결될 것이라고 생각하기 쉽습니다. 그러나 예상보다 많은 세입자가 절차 중에 점유하는 부동산을 전대합니다. 일반 주거용 건물보다 상업용 건물에서 더 흔합니다. 전대차란 무엇입니까? 이는 임대인이 부동산을 다시 임대하는 것을 의미하며 임차인이 전대하면 재산권 양도의 경우 다소 복잡한 상황에 직면하게 됩니다. 당사자가 둘이 아니라 셋이기 때문이다. 부동산 양도 소송에서 승소했지만 실제 거주자가 임차인이 아닌 하위 세입자인 경우 해당 소송을 다시 시작해야 합니다. 따라서 세입자가 법적 요건에도 불구하고 건물을 비우지 않으면 소송을 제기하기 전에 부동산 점유 이전을 위한 가처분을 신청해야 합니다. 부동산 점유 양도 시 가처분 가처분을 하면 임차인은 전대를 할 수 없기 때문에 시행착오 없이 양도가 가능하다. 아래에서 설명할 사례의 클라이언트는 임대가 종료된 후에도 임차인이 건물을 떠나지 않아 문제가 발생했습니다. 의뢰인은 법정에 가지 않고 대화를 통해 해결책을 협상하려는 집주인이었습니다. 그러나 임차인은 집을 떠나는 대신 다른 사람에게 재산을 전대하려 했습니다. 집주인은 이 사실을 알고 대화로는 해결하기 어렵다고 느껴 저희 법무법인을 찾아오셨습니다. 결론적으로 부동산 소유권 이전 가처분 결정을 빠르게 받았습니다.활동 개요
고객이 소유한 상업용 건물에 대해 집주인과 임대차 계약을 맺고 임대료를 받고 있습니다. 정해진 날짜에 집세를 내는데 문제가 없던 임차인이 어느 날부터 집세를 내지 않았다. 게임이 어렵기 때문에 장사가 어렵다고 하면 고객들이 이해할 수 있을 것이다. 그러나 임차인은 아무 말 없이 임대료 지급을 거부했고, 3개월이 넘었다. 참을성 없는 고객이 임차인에게 임대료 미납으로 계약이 종료될 것이라고 알립니다. 그러나 임차인들은 아무런 대답도 하지 않고 상가 건물을 그대로 사용하며 이익을 챙겼다. 고객은 계속해서 대화를 시도하고 정중하게 건물을 떠나달라고 요청합니다. 그러던 어느 날 의뢰인은 친하게 지냈던 부동산 중개사로부터 놀라운 소식을 들었다. 사실은 임차인이 집주인을 찾아 몰래 가게를 제안했다는 것입니다. 집주인은 이제서야 이것이 기다리며 이야기할 문제가 아님을 발견하고 있습니다. 따라서 무력을 동원할 수 있는 유일한 방법은 소송을 통해서라는 결론을 내렸다.이벤트 분석
종소리가 3번 이상 지급되지 않았다는 사실이 확실하므로 이름에 대한 소송 승소는 확실하다. 문제는 편대와 관련된 부분이었다. 임차인을 상대로 소송을 제기하여 보산의 점유를 타인에게 양도하는 경우 아무리 승소하더라도 부동산 양도를 강제할 수 없습니다. 새 거주자에게 청구를 다시 제출해야 합니다. 이런 일이 발생하면 이전 임차인을 상대로 소송을 제기해도 실질적인 이익이 없습니다. 따라서 소유권 소송의 이전에 대비하고 소송의 대상이 된 부동산이 소송 과정에서 처분되거나 전대되는 것을 방지하기 위해서는 먼저 가처분 신청을 하는 것이 필요합니다.법률 사무소 지원
확실한 증거 제시
점유 이전에 대한 가처분 신청이 수리되기 위해서는 고객이 보호해야 할 채권, 즉 “담보 채권”을 가지고 있는 것이 중요합니다. 임시 금지 명령을 신청해야 하는 이유도 제공해야 합니다. 1) 보상 청구의 발생https://mblogthumb-phinf.pstatic.net/MjAyMTAxMjFfOTQg/MDAxNjExMjI0NDM3NzM5.kRWk5Gtdpz0V6fcj-uOb3Dtg63n51OXV5kKiwUX01QQg.SEb-z2fuGtRI-iHgehtRhOx6hZeqO 5TqGgcy 6 DRw5NQg.JPEG.dlfemd2419/%EC%A0%90%EC%9C%A0%EC%9D%B4 % EC%A0%84%EA%B0%95%EC%A0%9C%EC%A7%91%ED%96%89.jpg?type=w800
임대차계약서 체결 및 목적물 인도 이 경우 건축주와 임차인은 주거용 건물에 대한 임대차계약을 체결하고 상가건물을 임차인에게 인도하였다. 임차인은 자신이 여전히 상업용 건물을 점유하고 있다고 밝혔습니다. 월세 미납, 임대차계약 해지 임차인은 임대기간 중 약속한 월세를 3개월 이상 내지 않았다고 주장한다. 이는 상가임대차법상 해지사유이며, 발주자는 수차례 계약해지 의사를 밝힌 바 있다. 나아가 임차인이 이러한 의사(성취)를 알게 되었기 때문에 임대차계약이 해지되었다고 주장하였다. 위와 같은 이유를 근거로 의뢰인은 상가를 반환할 수 있는 권리 때문에 의뢰인이 손해배상 청구를 했다고 주장했습니다. 2) 보존의 필요성
채권이 있다는 사실만으로 가처분신청을 무조건 수락하는 것은 아니다. 상당한 양의 재산이 소송 후에 집행되어야 하는 경우, 법원은 소송 과정과 결과에 심각한 영향을 미치지 않는 한 임시 금지 명령을 인정하지 않습니다. 따라서 양도금지 가처분을 인정받기 위해서는 상가 건축물을 보존할 필요성을 주장할 필요가 있다. 임차인은 임대차계약 종료에도 불구하고 상가건물을 건축주에게 반환하지 않겠다고 밝혔습니다. 일회성 임차인은 임대료를 내지 않고 사용에 따른 수익을 내고 상가 건물에 대한 임대료를 부동산 중개업자에게 지불한다. 전자의 의도를 짐작할 수 있다고 주장했다. 위와 같은 발주처의 태도나 현 상황으로 볼 때 상가건물은 소송이 끝나기 전에 타인에게 양도할 가능성이 매우 높으며 이에 대한 판단이 필요하다는 점을 강조한다.심판
이러한 주장에 따라 법원은 “임차인은 점유권을 타인에게 양도해야 하며 점유권의 이름을 변경할 수 없다”는 임시 금지 명령을 신속히 승인했습니다. 이후 소송은 착실하게 진행되어 왔으며, 소송 승소 후 집주인은 재산으로 인한 손실을 회복할 수 있을 뿐만 아니라 보증금을 통해 손실을 회복할 수 있어 큰 손실 없이 소송이 종결된다. 위의 경우처럼 상황이 아무리 좋아도 강압적인 수단을 사용하지 않으면 해결되지 않는다. 아무도 법정에 가는 것을 좋아하지 않습니다. 하지만 때로는 대화로 문제가 해결되지 않을 때는 과감하고 빠른 결정을 내리는 것이 좋습니다. 진행 기간이나 비용이 궁금하시다면 아래 링크를 참고해주세요.
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루트 저희 법무법인은 서울, 부산, 대구, 창원에 지사를 두고 있습니다. 기본적으로 소송을 제기하기 전에 저는… blog.naver.com