부채도 자산인데 어떻게 하면 좋은 신용거래를 할 수 있을까? 궁금하실 텐데요. 이 글에서는 상업용 담보대출에 대한 추가대출이 어려운 이유, 해결책, 절차, 서류에 대해 알려드리겠습니다. 상업용 부동산에 투자했다면 대부분 사람들은 상업용 부동산을 매수하는 것만으로 미래에 고정수입을 받을 것으로 기대합니다. 하지만 그러기 위해서는 자금 확보가 우선입니다. 이 글에서는 여러분이 궁금해하는 모든 정보를 알려드리겠습니다. 추가한도가 주어지지 않는 이유를 알려드리겠습니다. 상업용 담보대출에 대한 추가한도가 주어지지 않는 이유는 현재 운영 중인 사업에 대한 평가를 통해 추가한도를 쉽게 알 수 있지만 임대사업자는 RTI를 먼저 보기 때문에 진행하기 어렵기 때문입니다. 그렇다면 추가대출은 어떻게 받을 수 있을까요? 먼저 가장 먼저 받은 은행 금융거래확인서를 살펴봐야 합니다. 시설자금인지 운영자금인지 먼저 확인해야 합니다. 해결 방법도 알려드리겠습니다. 하지만 두 가지 모두 1순위로 진행하기 위해서는 RTI가 필요합니다. RTI는 임대인이 월 임대수입과 은행 이자를 비교하여 이자를 상환할 수 있는지 확인하는 임대이자 상환비율입니다. 각 은행의 조건을 충족하지 못하면 거절당할 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 하지만 문제는 거절당할 수 있다는 것이 아닙니다. 10명 중 9명은 RTI를 충족하지 못한다는 것입니다. 이는 신용거래를 진행하기 매우 어렵다는 것을 보여줍니다. RTI를 충족하려면 월 임대료가 월 은행 이자 금액의 1.5배 이상이어야 하지만 이를 충족하는 사람은 매우 드뭅니다. 따라서 RTI를 유리하게 낮추는 방법으로 진행하면 문제를 쉽게 해결할 수 있습니다. 대표적인 방법은 직접 영업사업자로 진행하는 것입니다. 이 방법을 사용하면 2차 금융기관의 특정 지점에서 추가 한도를 받을 수 있습니다. 첫째, 시설자금이라면 RTI가 나오지 않더라도 추가로 1억을 처리할 수 있습니다. 용도증빙은 필요 없습니다. 참고로, 기여거래가 시설자금일 때도 이를 해결할 수 있는 방법이 있습니다. 이는 기존 시설자금만 신고하면서 추가자금에 RTI를 적용하지 않고 진행하는 방법입니다. 둘째, 운영자금의 경우 1억원 추가 가능하나 용도증명이 필요합니다. 아시다시피 신용거래 목적 외의 용도로 자금을 사용하는 것은 불법 또는 사기로, 심각한 결과를 초래할 수 있습니다. 제공된 목적 외의 용도로 자금을 사용하는 것은 불법일 뿐만 아니라 금융기관의 검사, 금융감독원의 제재, 신용거래금액의 회수 등 추가 제재가 있을 수 있습니다. 따라서 많은 차용인이 용도증명에 어려움을 겪고 있습니다. 용도증명을 간소화하면 고민하시는 문제를 해결할 수 있습니다. 절차를 알려드리겠습니다. 상업용 부동산 담보대출 절차를 알려드리겠습니다. 전화상담 서류요청(소득자료, 1순위 금융거래확인서, 계약서 등) 3~4개 금융기관에 데스크평가 요청(약 2일 소요) 데스크가격 비교를 통한 우량금융기관 브리핑 고객선정 신용조회 및 서류검토 정식평가요청 은행방문 서류작성 위 일정은 약 2주 소요됩니다. 10억원 이상의 고액이나 법인의 경우 약 3주~1개월 정도 소요될 수 있습니다. 오랜 기간이라고 생각하실 수 있습니다. 담보가치에 대한 철저한 평가와 금융기관의 검토과정이 필요하므로 위 절차를 반드시 거치셔야 합니다. 서류에 대해서도 안내해드리겠습니다. 상업용 담보대출 신청 시 미리 서류를 준비하시면 보다 수월하게 신용거래를 진행하실 수 있습니다. 먼저 상담 시 필요한 서류에 대해 안내해드리겠습니다. 금융거래확인서, 신분증사본, 소득증빙서류(소득이 없을 때 전년도 건강보험 납부내역서, 신용카드 사용 시 연말정산용), 표준부가가치세증명서, 사업자등록증만 준비하시면 됩니다. 둘째, 자서전(서류 작성 시)에 필요한 서류도 알려드리겠습니다. 신분증(원본, 사본), 주민등록증, 인감, 재직증명서 또는 사업자등록증, 근로자 원천징수영수증 또는 소득증명서, 인감증명서 2부, 주민등록등본 2부, 주민등록등본 원본(이전 내역을 보여줄 수 있도록), 국세납부증명서 1부, 지방세납부증명서 1부, 매매계약서 원본, 임대계약서 원본만 준비하시면 됩니다. 물론 개인마다 필요한 서류가 약간씩 다를 수 있습니다. 따라서 상담 시 정확히 어떤 서류가 필요한지 확인 후 준비하시면 효과적일 수 있습니다. 상업용 부동산도 방공을 진행합니다. 동네, 개인, 구역, 상가주택 등에 관계없이 부동산을 담보로 신용거래를 할 경우 방공은 무조건 진행해야 합니다. 방공은 우선 지급 소액 임대보증금이며, 본인이 소유한 부동산이 상가인지 주거용인지, 어디에 위치하는지에 따라 최소 1천만원에서 최대 5천5백만원을 따로 마련하여 대출받을 수 있습니다. 위 금액은 실제 승인되는 금액에서 차감됩니다. 예를 들어 1억원을 받고 방공으로 2천2백만원을 받았다면 총 7천8백만원이 승인됩니다. 또는 5천만원이 필요한데 방공으로 1천만원을 받았다면? 실제 받는 금액은 4천만원입니다. 즉, 필요한 자금을 확보할 수 없습니다. 필요한 금액을 100% 확보하려면 방공을 해소해야 합니다. 이를 해소하려면 신탁을 진행해야 합니다. 신탁은 등록된 명의를 신탁회사에 위탁하여 원하는 한도까지 돈을 빌릴 수 있는 형식입니다. 지금까지 상업용 모기지 대출 거래를 할 때 알아야 할 정보를 제공해 드렸습니다. 자금을 확보하는 데 필요한 모든 정보를 적어 드렸습니다. 최근 상업용 은행에서 예금 금리를 낮추고 대출 거래 금리를 올리고 있습니다. 따라서 시간이 지날수록 대출 거래를 하는 것이 더 어려워질 것으로 생각합니다. 이 글이 필요한 자금을 확보하는 데 도움이 되기를 바랍니다. 감사합니다.